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上海房产律师: 怎样认定房屋质量不合格

来源:上海律师事务所时间:2021-03-19 15:41

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  在现实生活中,怎样认定房屋质量不合格呢?下面一起来看看吧。
  一、如何确定房屋质量不合格
 
  根据《房屋买卖司法解释》第十二条、第十三条规定,房屋主体结构因质量不合格无法交付使用,或者房屋主体结构经核实不合格的,买受人有权解除合同,并要求出卖人赔偿损失。买受人有权要求解除合同,并赔偿因房屋质量问题严重影响住宅正常使用而造成的损失。
 
  那么,应该如何认定“主体结构”、“不合格”、“严重影响住宅正常使用”等概念呢?
 
  从技术角度来说,所谓“主体结构”,是指房屋主要构件相互连接并作用的平面或空间构件。主体结构必须满足强度、韧性和稳定性的技术要求,以保证能够承受建筑本身的各种荷载。如基础、承重墙等。,这些部位有结构裂缝、倾斜、坍塌等问题,应视为主体结构中的问题。所谓“不合格”,是指房屋未通过验收或经核实被认定为不符合质量要求的情况。“严重影响住宅正常使用”是指因房屋质量问题,严重影响买受人享有的房屋正常使用功能和用途的情形。房子渗水,地面挖空,墙面剥落等。,不是房屋的主要结构问题,而是非结构性质量缺陷,应由出卖人修复,买受人不能要求退房。
 
  二、房屋质量认证要求
 
  在建筑物的合理使用寿命中,必须保证基础工程和主体结构的质量。
 
  建筑工程竣工时,屋面和墙体不得有渗漏、开裂等质量缺陷;发现质量缺陷,由施工企业负责修复。
 
  如何认定商品房销售中的主体质量就比较复杂了。开发者会把球打在主体质量和非主体质量上,拒绝按照主体质量来处理。一般情况下,所谓不合格的主体结构包括三种情况:
 
  (一)房屋交付前尚未验收。
 
  (二)虽然交付前验收合格,但验收不合格。
 
  根据现行法律法规,房屋竣工交付使用后,建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收。检验合格的,在质量合格文件上签字;并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查,出具批准文件或使用许可文件;最后,建设单位应向项目所在地建设行政主管部门备案,取得房屋建筑工程竣工验收备案表。《建筑法》第六十一条规定:“建设工程竣工后,可以交付使用;不验收或者不合格的,不得交付使用。”
 
  针对这两种情况,寇志忠律师特意提醒买家:
 
  在办理商品房交付使用手续时,至少应要求出卖人出示建设、勘察、设计、施工、监理三方共同出具的《工程竣工验收报告》和消防验收证书,以检查工程是否通过验收。出卖人未出示上述文件,即表示该工程未被验收或验收不合格,买受人有权拒绝接收该房屋,并由出卖人承担迟延交付该房屋的责任。出卖人超过约定期限仍不接受该房屋的,买受人可以解除合同,并要求赔偿损失。
 
  (三)房屋交付使用后,经核实房屋主体结构质量不合格的。
 
  如何在实践中验证是另一个问题。商品房交付使用后,买受人如怀疑并认为主体结构质量存在质量问题,可以委托工程质量检测机构按照有关规定进行复验。主体结构质量不合格的,购房人有权退房,给购房人造成损失的,由房地产开发企业依法承担赔偿责任。但需要特别注意的是:委托验证的工程质量检测机构必须具备相应资质,买卖双方必须协商一致。双方协商不能达成一致的,应当向法院申请指定检测机构。否则,如果单方委托的检测机构不被对方认可,其检测结果就没有法律效力。
 
  以上就是认定房屋合不合格的相关内容,希望能帮到您,有不懂得随时咨询哦!


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